Llega el momento de poner tu casa a la venta, y un aspecto como la valoración es clave para conseguirlo. Y es que nadie se quiere quedar por debajo del precio óptimo, con la perspectiva de poder perder dinero. Ni mucho menos por encima de mercado, pudiendo espantar a los posibles interesados.
Entonces ¿dónde está el punto exacto y qué hay que tener en cuenta? Sin duda se trata de una pregunta compleja y no dispone de una sola respuesta. Es por eso que vamos a tratar de resolverla con detalle.
¿Qué implica la valoración de una vivienda?
Una valoración inmobiliaria implica una metodología para otorgarle un valor a una propiedad. No obstante, dicho método debe tener en cuenta aspectos tanto generales como concisos. Además, de valorar tanto el interior como el exterior, la ubicación o las perspectivas del barrio en el que se encuentra.
En un principio, una valoración puede tener como finalidad solicitar una hipoteca o solo establecer un precio de venta para un inmueble. Y, en el primer caso, los parámetros a aplicar estarán marcados por una regulación pública que estandariza el proceso.
Es por eso que, no hacer una buena recogida de datos o no contemplar todos los aspectos puede suponer la no concesión de la hipoteca o una valoración menos objetiva.
Métodos de valoración
Existen por lo general cuatro métodos de valoración de una propiedad, que son las más usados y que te detallamos a continuación:
▶️ Método de Comparación.
Es el método más usado en las grandes urbes y se basa en buscar testigos de viviendas que estén a la venta en ese momento por la zona con una tipología similar a las que se va a valorar y a través de la aplicación de unos coeficiente de homogenización obtener un valor de mercado.
▶️ Método de Reposición de Coste.
Este método se suele usar cuando en una zona no tenemos una muestra de testigos importantes y calculamos lo que puedo costar el suelo ( la parcela ) y el vuelo ( la construcción ), la suma de ambos nos dará un precio de venta, tras al igual que el método de comparación aplicar unos coeficientes correctores como pueden ser la edad de la finca, estado, etc, etc, así como los gastos para realizar el reemplazamiento, como impuestos, honorarios de técnicos, beneficios del constructor o promotor, etc, etc.
▶️ Método de actualización de Rentas.
Es un método que nos permite obtener un precio de venta a partir de un precio de alquiler y de una rentabilidad que nos tiene que ofrecer la vivienda que vamos a comprar en el caso de que la fuéramos a alquilar.
▶️ Método residual.
Mediante este método se calcula un valor técnico que se denominará valor residual.
Según se realice el análisis de inversiones con valores esperados o con valores actuales de denominará dinámico o estático:
- El método dinámico es el indicado para valorar: terrenos urbanos o urbanizables, estén o no edificados, edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, incluso en el caso de que las obras estén paralizadas.
- El método estático sólo se podrá aplicar a los solares e inmuebles en rehabilitación en los que se pueda comenzar la edificación o rehabilitación en un plazo no superior a un año, así como a los solares edificados.
Este método requiere información adecuada para determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar con arreglo al régimen urbanístico aplicable o, en el caso de terrenos con edificios terminados, para comprobar si cumplen con dicho régimen.
También la información suficiente sobre costes de construcción, gastos necesarios de promoción, financieros, en su caso, y de comercialización que permita estimar los costes y gastos normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características semejantes; información de mercado que permita calcular los precios de venta de los elementos que se incluyen en la promoción o en el edificio en las fechas previstas para su comercialización; información sobre los rendimientos de promociones semejantes.
Aspectos principales de una valoración
Dentro de todos los parámetros que comentábamos, algunos tienen una repercusión mayor que otros. Vamos a ver los principales.
La ubicación de la propiedad
Porque las diferentes zonas o barriadas determinan el valor de un inmueble. Solo tienes que hacer un ejercicio mental y pensar en las grandes diferencias entre los barrios más céntricos y comunicados, las zonas más humildes y las urbanizaciones con vigilancia propia.
Sin entrar en detalles de la vivienda, ya solo esta localización nos va a aportar pistas respecto al precio del metro cuadrado en unos y otros lugares.
El tamaño de la propiedad
Es obvio pensar que, si la tasación o valoración nos va a indicar un valor por metro cuadrado, a más metros mayor valor. Sin duda es importante que todos esos metros estén bien conservados o rehabilitados correctamente, pero a partir de los 90 o 100 m2 el valor sube.
El estado general de la propiedad
Porque es más difícil vender un inmueble para reformar y mucho más atractivo ofrecerlo en perfecto estado o para entrar a vivir. Los posibles interesados esperan que el desembolso que tendrían que hacer para dejar la vivienda habitable no afecte a su precio final.
Es decir, si un precio razonable de mercado para un piso son los 150.000 €, pero estiman que la rehabilitación de la misma subiría entre 50.000 y 60.000 €, nadie querría comprarla por encima de los 100.000 €. Eso supondría perder dinero con la operación ¿no te parece?
Por otro lado, si la vivienda se encuentra en una finca antigua o que precisa de una Inspección Técnica para valorar su habitabilidad, su valor podría verse afectado. Piensa que la vejez acorta su vida útil y su proyección.
Calidad de los materiales, instalaciones adicionales o distribución de la propiedad
Es decir, si se trata de una vivienda con acabados que vayan a tener un buen envejecimiento y con extras como preinstalación de aire acondicionado o calefacción.
También aporta valor que disponga de una distribución coherente y práctica. Como las que disponen de espacios abiertos, más luminosos y cómodos. Que tenga terraza, garaje o zonas comunes con piscina, por ejemplo.
Y no podemos olvidar las instalaciones porque a nadie le gusta que tengan que picar la vivienda entera para cambiar las tuberías o similar.
Otros detalles importantes
No podemos olvidar hablar de la luz, ya que a nadie le gusta vivir en una cueva o compensar una mala ubicación pagando un plus en electricidad para no tener una vivienda oscura.
El ascensor es importante cuando el piso está alto y no disponer del mismo va a hacerle un flaco favor al valor de venta o tasación. ¿Un quinto sin ascensor? No va a ser la propiedad más rentable.
El ruido o la calidad de aislamiento de la vivienda también es importante. Parte de esa información la tendremos en el certificado de Eficiencia Energética.
Y, finalmente, solo recordarte que una valoración oficial tiene una validez concreta y caduca seis meses después de su emisión. Pero en Tu Ilusión Inmobiliaria podemos ayudarte a valorar tu vivienda y a destacar los aspectos claves que incidirán en dicha valoración. Ven a vernos y solicita la valoración GRATUITA de tu propiedad.
